物业就知道收钱？这个小区辞退物业居民自治，1年下来大吃一惊：账上还剩83万没花

   今年8月底，西安和平花园小区财务报告公示，总结了该小区业主自治管理一年的成绩。报告显示，收入141.08万元，支出57.85万元，总计结余83.23万元。

   作为陕西唯一已知的业主自治管理小区，和平花园小区在这一年里有哪些项目赚了钱，又花在哪些地方？账本背后的每一笔款项都引发深思。

   不领工资：业委会把握的是大方向

   和平花园小区是西安的一个老小区，曾是一处低洼改造项目，经过4年修建，于1996年竣工。目前，该小区共有三栋楼304家住户，6家商户。

   提到往事，小区的业主们能掰着指头聊很久。除了抱怨当年的不是，还总结了小区业主委员会筹备的经过。

   2018年7月14日，和平花园小区召开了首届业主大会，同时选举产生了业主委员会。

   业主委员会的筹备过程繁琐且复杂，历时3个多月。在完成首届业主委员会备案等工作后，和平花园小区业主委员会又经历了两个月的准备：又是请专家顾问，又是与前期物业公司签订书面协议，进行了平稳移交。

   作为陕西唯一已知的业主自治管理小区。小区业主告诉上游新闻（报料微信号：shangyounews）记者，与前期物业公司平稳移交后，他们第一次感觉自己在小区有了权利。

   “以前有什么事，喊也喊过，骂也骂过，就是不给解决，光知道收钱。”说到曾经的往事，小区业主变得滔滔不绝。

   2018年底，和平花园小区业主委员会正式接手物业管理工作。现如今，小区业主委员会的核心成员分别为7名委员和1名候补委员，另有数十名业主组成志愿者。

   上游新闻记者注意到，业主委员会成员均有自己的工作，不从物业领取任何工资或津贴。业主和专家顾问都认为，这是和平花园小区能成功运作，并得到各方关注的重要原因之一。

   上游新闻记者注意到，和平花园小区业主委员会成员并不参与实际工作，小区物业聘请了专职人员负责保洁、水电工、监控室值班、停车场管理等工作，并委托专业维保公司负责电梯日常维保。

   “业主委员会主要把握好方向，关键是怎么干，监督、评价专职人员干的好不好。”和平花园小区聘请的专家顾问何志恒告诉上游新闻记者。

   ▲西安和平花园小区因业主自管一年结余83万引人关注。摄影/上游新闻记者贾晨

   自治管理：业主有福利业委会有结余

   经过一年的自治管理，8月23日，和平花园小区业主委员会张贴了一年财务报告，这份财务报告引来了各方关注。对于小区业主来说，他们最大的感受是，小区卫生状况变好了，电费便宜了。

   据悉，该小区的业主买电按0.498元/千瓦时购买，而国家电网价格是0.4983元。一年来产生的水电亏损，业主委员会买单。

   此外，为推进垃圾分类，业主委员会给每户业主家发了价值200多元的垃圾桶。还粉刷了公共区域的楼道。2019年节庆期间，还给业主发了粮油、大米、木耳等福利。

   9月10日，上游新闻记者在小区楼道内看到了这份财务报告。报告的结算时间从2018年12月25日至2019年12月31日。其中，收入141.08万元，支出57.85万元，总计结余83.23万元。

   上游新闻记者注意到，收入合计为141.08万元。其中包括物业费收入合计近90.53万元、广告费和锅炉房收入合计14万元、停车费收入33万余元、门禁卡收入1.55万元、三楼管理费2万元等。

   支出方面合计为57.85万元。包括人员工资总合计近24.95万元。另购买固定资产合计3.43万元，包括业主委员会需要使用的打印机、电脑、监控设备、楼道口LED显示屏、液晶电视，安装监控设备、门禁卡安装材料等。

   财务报告显示，这一年，小区更换了居民智能卡式电表，这一项花费了3.19万元，属于专线支出，而非一般支出。

   上游新闻记者获悉，与2019年7月公布的半年财务统计结余47.06万元相比，一年财务报告时，结余增加了36.17万元。

   ▲8月23日，和平花园小区业主委员会张贴了一年财务报告。摄影/上游新闻记者贾晨

   账本背后：83万元的结余是严控财务收支

   和平花园小区业主委员会成立时，账上没有多少钱。一年83.23万元的结余是如何做到的？

   “严格控制财务收支。”业主委员会成员给出了答案。

   上游新闻记者获悉，和平花园小区共有304家住户，其中有部分房源对外出租。业主委员会开始接手物业后，第一件事便是缩减开支。

   他们将前期物业公司对外聘请的30个人缩小至9人。其次，他们定下一个准则，“能修的，不随意换新的”。

   即使面对需要花费较大的工程，如小区的消防系统，他们也在想办法，找政策，而非向业主摊派。

   小区的消防系统由于常年运作已经无法维修，预估计要花费百万的费用，业主委员会也在商量，是否能与政府部门联系，争取西安市老旧小区改造政策资金，由政府拿一部分资金，业主们拿一部分，为小区彻底解决消防系统老化的问题。

   对于和平花园小区的业主来说，最终的信任来自一切收入和支出走公账。

   上游新闻记者随机抽选了三户业主进行采访。他们对于业主委员会管理的物业十分满意，“最起码财务是公开的、透明的，大家这么多双眼睛盯着，我们业主委员会的成员是真心为大家服务的。”

   有住户告诉上游新闻记者，业主委员会的成员不但自己不拿津贴，有时还自己掏钱，为业主委员会办事，比如业主委员会的纸杯都是业主委员会成员赞助的。

   业主委员会成员告诉上游新闻记者，自治管理这一年，在业主委员会的推动下，有关部门拆除了业主们前期反馈较多的违章建筑，他们还准备将拆除违建后的空地修建成小区的休闲广场。

   上游新闻记者获悉，这一年，由于业主委员会成绩不错，小区的物业费缴费比例达到90%以上。

   企业管理：业主自治管理小区坚持监管分离

   结余的近83.23万元准备用来做什么?

   业主委员会成员告诉上游新闻记者，小区还存在消防设施老化、高低压配电柜突然瘫痪和上下水管道老化等问题，目前结余资金肯定解决不了这些问题，除了保证小区运转资金以外，他们也在考虑以此解决小区问题的方法使用资金。

   “最近小区正准备召开业主大会讨论补缴维修资金，彻底解决这些问题。”业主委员会成员告诉上游新闻记者，在当地政府的帮助下，小区已经申请了老旧小区改造，准备借这个机会把外立面、保温层和屋顶防水好好改造一下。

   何志恒告诉上游新闻记者，业主自行管理是业主自治的高级阶段，对业主委员会的要求比较高，除了具备一般条件之外，还要求业主委员会成员要具有企业管理经验，合理开源节流，把每一分钱都用到物业日常管理活动中去。

   何志恒说，业主自治管理小区还要注意的是，自行管理并不是业主委员会的人自己来管理，需要聘请专门的服务团队。一定要避免监督和服务一体化，要坚持监管分离的原则。如果是自己负责监督，自己又参与管理并拿工资，就会失去公道，自管就进行不下去了。

   ▲一年结余83万，小区物业并无好的装修。摄影/上游新闻记者贾晨

   前车之鉴：业主自管业主不能有私心

   上游新闻记者获悉，业主自管并非和平花园小区首创，西安曾经也出现过业主自管的先例，但最终以失败告终。

   2012年，西安曾有一小区就曾经有过业主自管。参与者告诉上游新闻记者，当时小区业主委员会成立后，也决定做业主自管。经过前期筹集了启动资金后，业主委员会准备引进专业的物业管理团队，其中包括物业经理、客服、保安等。

   参与者说，但此后，业主自管一直存在问题。首先，前期物业公司迟迟不愿退出，导致业主委员会的管理团队一直无法实施工作。之后，在有关方面的帮助下，业主委员会虽然接管了小区物业，但业主委员会内部又发生了争执，有人成立了物业公司，还想从中拿工资。之后的事情越来越复杂，导致业主自管存在问题。

   但即使如此，曾经的参与者表示，虽然失败了，但并不代表业主自管是条错误的方向。

   该参与者认为，业主自管对业主委员会成员的要求很高，首先不能有私心，其次还需要管理、会计和法律方面的专业知识。

   西安目标：业主委员会覆盖率要到60%以上

   今年5月17日，西安市市长李明远在做《2020西安市政府工作报告》中，提到“提升城市精细化智能化管理水平”时指出，2020年西安要进一步加强物业市场监管，业主委员会覆盖率达到60%以上。

   此前几年，西安当地媒体和政府部门曾组织多个社区在国内多个城市进行学习、研讨物业管理经验。

   上游新闻记者获悉，通过学习、研讨获得以下几种模式。如，有的小区实施“总经理负责、董事会监督”体制。其中，物业公司属于业主委员会下属机构，主要负责执行业主委员会的决策，而业主委员会负责规划小区发展的未来方向。

   也有的小区实行“股份制”，物业公司属于全体业主，所有业主都是股东，由业委会主任、副主任代持股份，业委会成员不拿工资，义务做事。物业公司直接受业委会领导，不以盈利为目的，经营收入主要用来搞社区建设。

   同时，有的物业公司引入了保险公司，以此方式对冲、降低物业运营的潜在风险。

   何志恒说，业主自管必须要具备四个条件，一是要有业委会，且要真正拿到管理权；二是要有三个月左右的流动资金；三是要有一批热心业主支持自管；四是要得到政府层面的支持。另外他认为，“最重要的就是，业主委员会成员一定不能有私心。”